Basler Baurechtsmodell

Das sog. „Basler Modell“ wird v.a. in der Nordwestschweiz, namentlich in den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Land, praktiziert:

Modellspezifika

  • „Partnerschaftliches Baurechtsmodell“, welches Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer als gleichberechtigte Partner positioniert, die an Rendite und Risiko partizipieren

Modell-Meccano

  • Rendite- und Risiko-Teilung proportional zum jeweilen Beitrag am Baurechtsprojekt, nämlich:
    • Baurechtsgeber
      • Landwert
    • Baurechtsnehmer
      • Gebäudeinvestition
  • Baurechtszins für den Baurechtsgeber
    • Nettoertrag der Liegenschaft multipliziert mit dem relativen Landwert (Baurechtszins = Nettoertrag x Landwert / (Landwert + Gebäudewert) (vgl. CHANEY ALAIN, a.a.O., S. 92)
  • Anpassung des Baurechtszinses zur partnerschaftlichen Aufteilung in folgenden Fällen
    • Änderung des Landwertes infolge Bodenpreisänderungen (= Änderung des Kapitaleinsatzes des Baurechtsgebers)
    • Änderung der Baukosten (Teuerung) und wertvermehrende Investitionen (= Änderung des Kapitaleinsatzes des Baurechtsnehmers)
    • Änderung des Nettomietertrages (Mietzinsschwankungen) und/oder der Betriebskosten (Änderung des Kapitaleinsatzes des Baurechtsnehmers)

Ziel(e)

  • Partnerschaftliche Rendite- und Risiko-Teilung

Vorteile

  • Allgemein
    • Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer partizipieren gleichsam an Entwicklung von Land und Baute (Ertrags-, aber auch Risikoteilung)
  • Baurechtsnehmer
    • (im Gegensatz zu „Zürcher Modell“) geteilte Risikokoppelung (Inflation, Zinsen, Mietzinsen und Baulandpreisentwicklung) zL Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer
      • = (dauerhafte) Vermeidung eines Missverhältnisses von Kosten und Erträgen

Nachteile

  • Baurechtsnehmer
    • Baurechtsanpassungen
      • Gegenläufige Wertentwicklung von Baute (Altersentwertung) und Land (unaufhaltsam steigende Bodenpreise über Jahrzehnte)
        • Verschiebung des Kapitaleinsatzes zuungunsten des Baurechtsnehmers
          • Je näher der Gebäudesanierungszeitpunkt rückt, desto höher der Kapitalbedarf und desto tiefer die Mietnettoerträge (Mieteinnahmen ./. Betriebskosten und Baurechtszinsen
      • Aufwändige Anpassung des regelmässig eintretenden Baurechtsveränderungen
        • Konfliktpotential, da die Werte von Land, Gebäude und Land samt Baute schwierig zu ermitteln und zu bestimmen sind
  • Baurechtsgeber
    • Transparenzabhängigkeit vom Baurechtsnehmer, für die Verknüpfung der Werte mit dem Nettoertrag

Besondere Eignung

  • (in Bearbeitung)

Voraussetzungen

  • Regelung Rendite- und Risiko-Teilung im Baurechtsvertrag

Literatur

  • CHANEY ALAIN, Baurechtsdienstbarkeiten und deren ökonomische Bedeutung, in: Immobilienrecht – Handbuch zu rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten, Zürich/St. Gallen 2017, S. 92 f.
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