Zürcher Baurechtsmodell

Das sog. „Zürcher Modell“ verdankt seinem Namen dem Modellgebrauch im Kanton Zürich und Umgebung und dies obwohl, bei Objekten mit gewerblicher Zwecksetzung auch im Kanton Zürich teilweise das sog. „Basler Modell“ zum Einsatz gelangt:

Modellspezifika

  • Modell eliminiert die Herausforderungen resp. Unsicherheiten von
    • Baurechtszinsanpassung
    • Heimfallentschädigung

Modell-Meccano

  • Einigung über
    • heutige Parameter
    • mögliche künftige Entwicklungen
    • Berechnung heutiger Gegenwert (Barwert) der künftigen Zahlungen
      • Untervariante Anzahlung: Barwertleistung bei Vertragsabschluss als „Einmalzahlung“

Ziel(e)

    • Getrennte Risiko- und Renditehandhabung und Vermeidung von Unsicherheiten bei künftigen Baurechtszinsanpassungen und Heimfallentschädigungen

Vorteile

  • Keine späteren Vertragsanpassungen
  • Keine Anpassungsrisiken, weil sich die Zinsen oder die Baulandpreis ungünstig entwickeln

Nachteile

  • Allgemein
    • Fehlender Anreiz für künftige Investitionen seitens des Baurechtsnehmers
      • Untervariante Anzahlung: Baurechtsnehmer muss über genügend Eigenkapital für die „Einmalzahlung“ verfügen
  • Baurechtsnehmer
    • Einseitige Risikokoppelung (Inflation, Zinsen, Mietzinsen und Baulandpreisentwicklung) zL Baurechtsnehmer

Besondere Eignung

  • Untervariante Anzahlung
    • für Baurechte mit kürzeren Laufzeiten des Baurechtsvertrages
    • für Baurechte mit längeren Laufzeiten hat die Anzahlung beinahe keine Auswirkung

Voraussetzungen

  • Rendite- und Risiko-Separierung im Baurechtsvertrag

Literatur

  • CHANEY ALAIN, Baurechtsdienstbarkeiten und deren ökonomische Bedeutung, in: Immobilienrecht – Handbuch zu rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten, Zürich/St. Gallen 2017, S. 92

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