Bestimmungen mit obligatorischer Wirkung

Abreden im Baurechtsvertrag, die nicht direkt den Inhalt der Dienstbarkeit betreffen und / oder denen keine realobligatorische Wirkung beigemessen werden kann, haben rein obligatorischen Charakter:

Schuldrechtlicher Charakter

  • Bestimmungen mit rein obligatorischem Charakter bedeuten, dass sie nur zwischen den Parteien (auch: inter partes) und nicht gegenüber Rechtsnachfolgern, d.h. nicht gegenüber späteren belasteten Grundeigentümern bzw. später Bauberechtigten, oder Dritten wirken

Rechtsnachfolge durch Singularsukzession

  • Allgemeines
    • Bei der Singularsukzession werden einzelne Rechte und Pflichten rechtsgeschäftlich übernommen (auch: Einzelrechtsnachfolge)
  • Zession / Schuldübernahme
    • Wird das Baurechtsgrundstück oder die baurechtsbelastete Liegenschaft veräussert, muss bedacht werden:
      • Übertragung der obligatorischen Rechte, so dass dadurch der Rechtsnachfolger berechtigt wird, durch Zession
      • Übernahme der obligatorischen Pflichten, so dass dadurch der Rechtsnachfolger verpflichtet wird, durch Schuldübernahme

Rechtsnachfolge durch Universalsukzession

Keine Generalisierung

  • Wegen der hier bestehenden Vertragsfreiheit lässt sich zu den möglichen Vertragsbestimmungen keine Generalisierung vornehmen

Häufige Fälle

  • Verpflichtungen des Bauberechtigten
    • Verpflichtung, bis zu einem bestimmten mit dem Bauwerk zu beginnen
    • Verpflichtung, das Bauwerk bis zu einem bestimmten Termin fertig zu stellen
    • Architekturverpflichtung
    • Baurechtszins und ggf. eine einmalige Gegenleistung zu bezahlen
    • Verpflichtung zur Führung eines bestimmten Gewerbebetriebes
    • Pflicht, die Bauten ordnungsgemäss zu unterhalten und laufend zu modernisieren
    • Konkurrenzverbot
    • Verpflichtung des Bauberechtigten, vom Grundeigentümer, bestimmte Waren für den Bau oder Betrieb zu beziehen (Bezugsverpflichtung)
    • Verpflichtung, die Gebäude nur an einen bestimmten Personenkreis zu vermieten
    • Verpflichtung der im Baurecht erstellten Mietwohnungen zu bestimmten Mietzinsen weiterzuvermieten
    • Pflicht, die Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren sowie für die Haftpflicht des Werkeigentümers zu versichern
    • Pflicht, bei der Rechnungslegung Mindestabschreibungen auf den Gebäuden vorzunehmen
  • Verpflichtungen des baurechtsbelasteten Grundeigentümers
    • Erschliessungspflicht mit eine eigenen Strasse auf eigene Kosten des baurechtsbelasten Grundeigentümer
    • Eintragungspflicht des Baurechts im Grundbuch nach rechtskräftiger Erteilung der Baubewilligung
    • Baukreditgewährung an den Baurechtsnehmer, z B zu Vorzugskonditionen
    • Beidseitige Verpflichtungen
      • Regelung der Tragung der Kosten des Baurechtsvertrages und seiner Eintragung im Grundbuch, je zur Hälfte oder nach einem anderen Aufteilungsschlüssel
      • Vereinbarung eines Schiedsgerichts für alle Streitigkeiten mit Ausnahme des Anspruchs aus vorzeitigem Heimfall

Standardklauseln

 Spezialklauseln

Literatur

  • ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973, S. 97 ff.
  • HITZ FLURINA, Das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Diss. Zürich 2017, S. 153 ff.

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