Bestimmungen mit real-obligatorischer Wirkung

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Werden bei einem subjektiven Recht dingliche und obligatorische Elemente verknüpft, so dass das persönliche Recht insofern eine dingliche Komponente aufweist, als der Schuldner der Leistung durch seine dingliche Berechtigung an einer Sache bestimmt wird.

Folgende Grundlagen können eine obligatorische Vereinbarung als sorg. „Realobligation“ verstärken:

Von Gesetzes wegen Bestandteil jeden Baurechtsvertrages bildenden Realobligationen

  • Einleitung
    • Die nachgenannten Realobligationen entstehen von Gesetzes wegen mit der Eintragung des Baurechts im Grundbuch
  • Grundeigentümer
    • Verpflichtung des Grundeigentümers zur Leistung einer angemessenen Entschädigung beim vorzeitigen Heimfall des Baurechts (ZGB 779g)
    • Verpflichtung des Grundeigentümers zur Eintragung eines Grundpfandrechts anstelle des gelöschten Baurechts, wenn er beim ordentlichen Heimfall die Entschädigung für das Bauwerk nicht bezahlen oder sicherstellen kann (ZGB 779d Abs. 2)
  • Bauberechtigter
    • Verpflichtung des Bauberechtigten zur Rückübertragung des Baurechts auf den Grundeigentümer, wenn dieser zu Recht seinen Anspruch auf den vorzeitigen Heimfall geltend macht (ZGB 779f)
    • Verpflichtung des Bauberechtigten zur Eintragung eines Pfandrechts zur Sicherung des Baurechtszinses, wenn es der Grundeigentümer verlangt (ZGB 779i + ZGB 779k)

Nicht abgeänderte dispositive Realobligationen

  • Einleitung
    • Die nachgenannten gesetzlichen Realobligationen zählen zum Inhalt des Baurechtsvertrages, wenn nicht an ihrer Stelle eine abweichende Regelung vereinbart wurde
  • Grundeigentümer
    • Verpflichtung des Grundeigentümers auf Leistung einer angemessenen Entschädigung für die heimfallende Baute bei Ablauf der Baurechtsdauer (ZGB 779d i.V.m. ZGB 779e)
    • Verpflichtung des Grundeigentümers auf Uebertragung des mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belasteten Grundstücks, wenn der Baurechtsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausübt (ZGB 682 Abs. 2 i.V.m. ZGB 682 Abs. 3
  • Bauberechtigter
    • Verpflichtung des Bauberechtigten auf Rückübertragung des selbständigen und dauernden Baurechts, wenn der Grundeigentümer sein Vorkaufsrecht ausübt (ZGB 682 Abs. 2 i.V.m. ZGB 682 Abs. 3)

Vereinbarungen mit realobligatorischer Wirkung

  • Einleitung
    • Die Parteien können – unter bestimmten Voraussetzungen – von der Änderung der dispositiven gesetzlichen Realobligationen (siehe Absatz vorher) Gebrauch machen
    • Solchen Vereinbarungen kommt – aus Rechtssicherheits- und grundbuchlichen Publizitätsgründen – eine Drittwirkung gegenüber dem jeweiligen Grundeigentümer bzw. dem jeweiligen Bauberechtigten ist mit der Vormerkung im Grundbuch zu
      • https://www.vormerkung.ch/vorlaeufige-eintragungen/wirkungen
  • Abänderung der dispositiven gesetzlichen Realobligationen
    • Die möglichen dispositiven Realobligationen sind abhängig von ihrer Vormerkbarkeit (Numerus clausus / Typengebundenheit (Vormerkungskatalog)
    • Dispositive gesetzliche Realobligationen
      • zB ordentlicher Heimfall
        • im Voraus bestimmte oder nach gewissen Kriterien bestimmbare Entschädigungssumme
      • zB Heimfallentschädigung
        • Übertragung der Festsetzung an ein Schiedsgericht
      • zB Verneinung einer Entschädigungspflicht durch den Grundeigentümer
        • verbunden mit der Verpflichtung des Bauberechtigten zur Beseitigung der im Baurecht erstellten Bauten und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
      • zB Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zG des Grundeigentümers oder des Bauberechtigten
      • zB Beschränkung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zB des Grundeigentümers oder des Bauberechtigten
        • Beschränkung Vorkaufsfall
        • Limitierung der Geltungsdauer
        • Limitierung des Kaufpreises (sog. Limitiertes Vorkaufsrecht)
          • https://www.vorkaufsrecht.ch/vorkaufsrecht/vorausbestimmung-kaufpreis-im-vkr-vertrag
        • Inhalt
          • Weitgehende Inhaltsfreiheit der Parteien
  • Weitere durch freie Vereinbarung begründete persönliche Rechte
    • Zulässigkeit im Falle der Vormerkungsfähigkeit im Grundbuch (vgl. ZGB 959 Abs. 1)
      • https://www.vormerkung.ch/persoenliche-rechte/vormerkungs-voraussetzungen
    • Anwendungsfälle
      • zB Vorkaufsrecht
        • im Gegensatz zu einem hievor behandelten, geänderten als dispositive gesetzliche Realobligation begründeten Vorkaufsrecht, welches für die ganze Baurechtsdauer bestand hat, kann das frei begründete Vorkaufsrecht nur für 10 Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden (ZGB 681 Abs. 3)
      • zB Kaufrecht
        • im Gegensatz zu einem hievor behandelten, geänderten als dispositive gesetzliche Realobligation begründeten Kaufsrecht, welches für die ganze Baurechtsdauer bestand hat, kann das frei begründete Vorkaufsrecht nur für 10 Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden (ZGB 683 Abs. 2)

Literatur

  • ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973, S. 95 f.
  • HITZ FLURINA, Das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Diss. Zürich 2017, S. 175 ff.

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