Belastung mit Unterbaurecht

Gelegentlich realisiert der Baurechtsberichtigte seine Baute auf fremdem Grund ganz oder teilweise nicht selber. – Will er die Baurechtsberechtigung nicht selber baulich nutzen, kann die Rechtsrealisation an einen Unterbaurechtsnehmer weitergeben, durch einen entsprechenden Baurechtsvertrag, in dem das Baurecht nicht an einer Liegenschaft, sondern an einem selbständigen und dauernden Baurecht errichtet wird:

Definition

  • Unterbaurecht =   Baurecht zulasten eines selbständigen und dauernden Baurechts

Grundlagen

  • Aufnahme als Grundstück im Hauptbuch
    • ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 2 und Abs. 3
    • ZGB 779 Abs. 3
    • ZGB 943 Abs. 1 Ziffer 2
    • GBV 22 Abs. 1 lit. a Ziffer 1
  • Eigenes Hauptbuchblatt
    • ZGB 945 Abs. 1
    • GBV 22 Abs. 2

Gegenstand

  • Recht auf fremdem (Baurechts-)Boden zu Bauen und die Baute fortbestehen lassen

Verpflichtungsgeschäft

  • Unterbaurechtsvertrag

Verfügungsgeschäft

Wirkungen

  • Anwendbares Recht
    • Sinngemässe Anwendung der Bestimmungen über das Baurecht auf das Unterbaurecht
      • Gleiche Voraussetzungen für die Errichtung des Baurechts wie beim Haupt-Baurecht
      • Dauernde Verbindung der Baute mit dem Boden
      • Bauliche und funktionelle Eigenständigkeit der Baute
  • Eigentum
    • Das Eigentum an der Baute steht dem Unterbaurechtsnehmer zu
  • Personelle Rechtsbeziehungen
    • Die Stellung des Unterbaurechtsgebers entspricht dem des Grundeigentümers und jene des Unterbaurechtsnehmers der Stellung des Baurechtsnehmers (Baurechtsberechtigten)
  • Grenzen in der Belastung des Baurechts
    • Der Baurechtsnehmer kann als Unterbaurechtsgeber nicht mehr Rechte einräumen als er selbst hat (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet)
      • Dauer
        • Ist das Baurecht auf eine bestimmte Dauer eingeräumt (bei selbständigen + dauernden Rechten immer), so darf das Unterbaurecht nicht länger dauern
      • Inhaltlich
        • Erfordernis des gleichen Zwecks der Hauptbaurechtsbaute und der Unterbaurechtsbaute (Hauptbaurecht: Gewerbebaute, dann im Unterbaurecht auch nur Gewerbebaute (und nicht zB Wohnbaute))

Besonderes

  • Komplexität
    • Das als Grundstück im Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Unterbaurecht kann zu sehr komplizierten Verhältnissen in praktischer Hinsicht führen
  • Beispiele
    • Gesetzliches Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis (ZGB 682 Abs. 2)
      • Neben des Vorkaufsrecht des Grundeigentümers und des Baurechtsnehmers besteht ein
      • Vorkaufsrecht des Unterbauberechtigten

Literatur

  • HITZ FLURINA, Das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Diss. Zürich 2017, S. 86 f.
  • ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973
  • ISLER PETER R. / GROSS DOMINIQUE, Basler Kommentar (BSK) ZGB II, N 39 f. zu ZGB 779
  • HENGGELER BENNO, Die Beendigung der Baurechtsdienstbarkeiten infolge Zeitablaufs und der vorzeitige Heimfall [Art. 779c ff. ZGB], 2005, S. 16 f.
  • LIVER PETER, in: ZBJV 1968 S. 34

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