Stockwerkeigentum an Baurechtsrechtsgrundstück

Es ist möglich und auch oft anzutreffen, dass der Baurechtsnehmer an seinem Baurechtsgrundstück Stockwerkeigentum (StWE) begründet und die Stockwerkeinheiten an die Endnutzer weiterverkauft. Das auf Basis des „Baurechts“ begründete Stockwerkeigentum (StWE) charakterisiert sich wie folgt:

Definition

  • Stockwerkeigentum =   Besonders ausgestaltete Eigentumsform, auf Basis von Miteigentum, mit welchem ein Sonderrecht verbunden ist

Grundlagen

  • ZGB 712b

Vorteile / Nachteile

Verbreitung

Wohnungsbau

  • Bürger- und Einwohnergemeinden wollen den sozialen Wohnungsbau bzw. das Wohneigentum fördern, aber nicht selber entwickeln und bauen, aber doch eine gewisse Kontrolle über die zweckgemässe Nutzung der Gebäude ausüben

Gewerbebau

  • Abhängigkeit von Konjunkturlage und Situation (zB Ansiedlung von in- und ausländischen Unternehmen in der betreffenden Gemeinde

Gegenstand

  • Baurecht als sog. Stammgrundstück

Konstrukt-Stufen

  • Prinzip
    • Nach Aufnahme des selbständigen und dauernden Baurechts im Grundbuch kann das so als Grundstück ausgestaltete Baurecht für die Begründung von Stockwerkeigentum dienen
  • 3 Ebenen
    • Ebene: Baurechtsbelastetes Grundstück (ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 1)
    • 1a Ebene: Unterbaurecht als baurechtsbelastetes Grundstück
    • Ebene: als Grundstück ins Grundbuch aufgenommenes Baurecht (ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 2), welches als Stammgrundstück zur Begründung von Stockwerkeigentum dient
    • Ebene: Stockwerkeigentumsanteile (ZGB 655 Abs- 2 Ziffer 4)
    • Komplexität
      • Die 3 Ebenen mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten sowie Bestandesdauern führen zu komplexen Verhältnissen

Verpflichtungsgeschäft

Baurechtsvertrag

Einleitung
  • Baurechtsvertrag bildet die Grundlage für das Stockwerkeigentum (StWE) an einer Baurechtsdienstbarkeit
Parteien
  • Baurechtsgeber (Grundeigentümer des Bodens)
  • Baurechtsnehmer (Stockwerkeigentümer, die an der Gründung des Stockwerkeigentums teilnehmen)
Inhalt
  • Zulässige Baurechtsbaute
    • Zweckbestimmung
    • Nutzungsart
  • Beschaffenheit der Baute
    • Höhe
    • Volumen
    • Architektur
    • etc.
  • Einhaltung der Stockwerkeigentumsbegründungsvoraussetzungen nach ZGB 712b
    • zB Stockwerkeinheiten aus in sich abgeschlossenen Räume mit eigenem Zugang
    • zB Änderung der Zweckbestimmung nicht einmal durch einstimmigen Beschluss mehr möglich
  • Dauer des Baurechts
    • mindestens 30 Jahre und maximal 100 Jahre
    • Unterschreitung?
      • Eine nachträgliche Begründung von Stockwerkeigentum könnte zu einer Unterschreitung der 30 Jahre führen
      • Berücksichtigung durch die Begründungsparteien
      • Der Baurechtsgeber kann sich nicht im Voraus zu einer Verlängerung verpflichten (vgl. ZGB 779l Abs. 2)
    • Überschreitung?
      • Eine Überschreitung der Maximaldauer von 100 Jahren ist zulässig, wenn sich die Parteien vor Ablauf zu einer Verlängerung des Baurechts verpflichten
    • Verlängerung der Baurechtsdauer
      • Verhandlungsaufnahme für eine Baurechtsverlängerung vor Ablauf der Baurechtsdauer
      • Baurechtsnehmerseitig Zustimmung aller Stockwerkeigentümer
      • Formerfordernis der öffentlichen Beurkundung
    • Ablauf der Baurechtsdauer
      • Untergang des Stockwerkeigentums von Gesetzes wegen (vgl. Isler Peter, a.a.O., S. 120)
      • Aufgrund des wiederauflebenden Akzessionsprinzips wird der bish. Baurechtsgeber Eigentümer des Baurechtsgebäudes
  • Baurechtszins
    • Definition
      • Baurechtszins =   Entgelt für die Benutzung des Grundstücks zur Erstellung und zum Fortbestehenlassen einer Baute
    • Höhe
      • Freie Bestimmung durch die Parteien (Vertragsfreiheit)
        • https://www.vertragsrecht.ch/vertragsfreiheit
      • bestimmte Höhe oder bestimmbare Höhe
        • fixer Betrag auf die ganze Baurechtsdauer
        • Regeln für eine periodische Anpassung
          • Erhöhung
          • Senkung
        • ISLER Peter, a.a.O., S. 132 ff.
    • Zahlung
      • Einmalige Entschädigung
      • Wiederkehrende Zahlungen
    • Solidarhaftung
      • Parteien können die Solidarhaftung verabreden
    • Form
      • Formzwang des Baurechtsvertrags erstreckt sich auch auf den Baurechtszins
    • Vormerkung des Baurechtszinses im Grundbuch
      • Möglichkeit, den Baurechtszins dem Rechtsnachfolger des Baurechtsnehmers entgegenzuhalten
    • Sicherung des Baurechtszinses
      • Der Baurechtsgeber hat Anspruch auf ein mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht
        • ISLER PETER, a.a.O., S. 142 ff.
      • Pfandgegenstand
        • Grundsatz
          • Baurechtsgrundstück, d.h. das sog. Stammgrundstück des Stockwerkeigentums
        • Ausnahme
          • Ist ein Stockwerkanteil bereits grundpfandrechtlich belastet, muss das gesetzliche Pfandrecht – im Verhältnis der Wertquoten – auf den Stockwerkanteilen im Grundbuch eingetragen werden
        • Weitere Detailinformationen
  • Einschränkung der Veräusserung des Baurechtsrechtsgrundstücks?
    • Grundsatz
      • Die Veräusserung eines als selbständiges und dauerndes Baurecht ins Grundbuch auf genommenen Grundstücks kann nicht ausgeschlossen werden (vgl. ZGB 655 Abs. 3 Ziffer 1)
    • Einschränkung auf bestimmten Personenkreis
      • Zulässigkeit
      • Notwendigkeit einer genügenden Verkehrsfähigkeit
      • dazu auch ISLER PETER, a.a.O., S. 155 ff.
    • Grundbuch / Handänderung
      • Der Grundbuchverwalter kann nicht die Zustimmung zur Übertragung des Baurechts verlangen (vgl. BGE 135 III 103, Erw. 4.4 + 4.5)
  • Einschränkung der Veräusserung eines einzelnen Stockwerkanteils?
    • rechtlich
      • Fraglich ist, ob sich eine Verfügungsbeschränkung beim Baurechtsgrundstück auch auf die Veräusserung eines einzelnen Stockwerkanteils auswirken kann
      • Bejahung durch die herrschende Lehre (vgl. WERMELINGER AMADEO, Zürcher Kommentar, N 168 Vorbemerkungen zu Art. 712a – 712t
      • Veräusserbarkeit des Stockwerkanteils wird zusätzlich durch ein Vorkaufsrecht bzw. Einspracherecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) nach ZGB 712c erschwert
        • Rechtliche Zulässigkeit einer weitergehenden Einflussnahme auf die Zusammensetzung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG)
    • wirtschaftlich / finanziell
      • Veräusserungsbeschränkung hat Auswirkungen auf die Werthaltigkeit bzw. den Verkehrswert des Stockwerkanteils
      • Ob wünschenswert und vom Grundpfandgläubiger gewollt, ist im individuell konkreten Einzelfall zu prüfen
  • Vertragsänderungen
    • Grundsatz
    • Anwendungsfälle
      • Neue oder weitere Bauten
      • Neuverhandlung des Baurechtszinses
      • Verlängerung der Baurechtsdauer
      • etc.
    • Form
      • Öffentliche Beurkundung
    • Eintragungsbedürftigkeit
      • Die Änderungen oder Ergänzungen des Baurechtsvertrages bedürfen in den Bereichen dinglicher Wirkung der Eintragung im Grundbuch und in Aspekten der quasi-dinglichen, real-obligatorischen Wirkung der Vormerkung im Grundbuch
      • WERMELINGER AMADEO, N 169 Vorbemerkungen zu Art. 712a – 712t ZGB
  • Heimfallentschädigung
    • Definition
      • Heimfallentschädigung =   Entschädigungszahlung des Baurechtsgebers für den Heimfall der Bauten an den Baurechtsrechtsnehmer im Falle des
        • ordentlichen Heimfalls nach ZGB 779d
        • vorzeitigen Heimfalls nach ZGB 779f
    • Gläubiger der Heimfallsentschädigung
      • Stockwerkeigentümer als Vertragspartei des Baurechtsvertrages (und nicht die StWEG)
    • Globalentschädigung
      • Abredebedingt oder weil die Baute erst nach der Baurechtseinräumung bzw. Stockwerkeigentumsbegründung errichtet wurde, müssen die Stockwerkeigentümer die Entschädigungsverhandlungen gemeinsam oder durch einen Vertreter führen
        • Vertreter
          • Der Verwalter kann nicht von Amtes wegen agieren
            • Als rechtsgeschäftlicher Vertreter könnte der Verwalter mit Interessenkonflikten konfrontiert werden
          • Rechtsgeschäftlicher Vertreter
      • Verteilung
        • Die Verteilung der Globalentschädigung ist Sache der Stockwerkeigentümer, durch
          • zB internen Verteilungsplan
          • zB Wertquoten, wobei aber wertvermehrende Investitionen des jeweiligen Stockwerkeigentümers in seinem Sonderrechtsgrundstück zu berücksichtigen ist
        • Erneuerungsfonds
          • Ein von den Stockwerkeigentümern geäufneter Erneuerungsfonds bleibt diesen unabhängig davon erhalten
          • Fehlt ein Verteilschlüssel unter den Stockwerkeigentümern, müsste ein Verteilschlüssel verabredet werden, zB auf Basis der Bestimmungen über die ursprüngliche Äufnung
    • Individualentschädigung
      • Bei entsprechender Abrede ist die Entschädigung für jeden Stockwerkeigentumsanteil individuell auszuhandeln
        • hiezu VON SEGESSER ADRIAN, a.a.O., S. 86
    • Sicherung der Heimfallentschädigung
  • Vorzeitiger Heimfall
    • Definition
      • Vorzeitiger Heimfall =   Baurechtsauflösung vor Ablauf der festen Baurechtsdauer
    • Voraussetzungen
      • Grobe Verletzung eines dinglichen Rechts
        • Diesfalls ist einem vernünftigen und loyalen Vertragspartner ist Fortsetzung des Baurechtsvertrages nicht mehr zuzumuten
      • Verletzung vertraglicher Pflichten
      • hiezu
        • HENNGELER BENNO, a.a.O., S. 151 ff.
        • ISLER PETER, a.a.O., S. 128 f.
    • Betroffenheit
      • Sämtliche Stockwerkeigentümer sind von der Baurechtsvertragsverletzung auch nur eines Stockwerkeigentümers betroffen
    • Ausschluss eines den vorzeitigen Heimfall provozierenden Stockwerkeigentümers
      • Zur Vermeidung der Provokation eines vorzeitigen Heimfalls kann der betreffende Stockwerkeigentümer im Extremfall aus der StWEG ausgeschlossen werden (Ansicht von WERMELINGER AMEDEO, Zürcher Kommentar, N 174 Vorbemerkungen zu Art. 712a – 712t ZGB i.V.m. N 203 ff. zu Art. 712a ZGB)
      • E. ist jeder Stockwerkeigentümer Baurechtsvertragspartner, sofern und soweit er von Anfang dabei war bzw. nachträglich von seinem Rechtsvorgänger diese Rechtsposition durch Vertragsübertragung erwarb, und nicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft, die nur zur Bezahlung des Baurechtszinses verpflichtet ist
    • Entschädigung bei vorzeitigem Heimfall
      • Grundlagen
        • Der vorzeitige Heimfall erfordert eine angemessene Entschädigung der heimfallenden Baurechtsbauten (ZGB 779g), deren finale Höhe – zeitpunktabhängig – nicht im Voraus bestimmt werden kann
      • Höhe
        • Meistens wird die Entschädigung des vorzeitigen Heimfalls auf Basis einer Formel berechnet (Bestimmbarkeit), die nicht selten den Zuzug eines Immobilienschätzers voraussetzt
        • hiezu auch
    • Abwicklung
      • Im Falle des vorzeitigen Heimfalls geht das Baurecht nicht unter (VON SEGESSER ADRIAN, a.a.O., S. 80)
      • Das Baurecht wird auf den Baurechtsgeber über (nachträgliche Eigentümerdienstbarkeit) und das Stockwerkeigentum besteht weiter
        • Inskünftig wird der Baurechtsgeber sämtliche Stockwerkanteile halten
        • Möchte der Baurechtsgeber Baurecht und Stockwerkeigentum aufheben, muss er entsprechende Grundbuchanmeldungen abgeben (Löschungsanmeldungen)
        • Weitere Detailinformationen
  • Dingliche Wirkung bestimmter Vertragsbestimmungen
    • Folgende Vertragsbestimmungen entfalten dingliche Wirkung nach ZGB 779b und können einem Rechtsnachfolger gegenüber geltend gemacht werden:
      • Beschaffenheit der Baurechtsbaute
      • Im Grundbuch aufgenommene Verfügungsbeschränkungen (wie auch Veräusserungsbeschränkungen im zulässigen Rahmen, siehe oben)
      • Baurechtsdauer
      • Im Grundbuch vorgemerkte Tatbestände wie
        • Baurechtszins
        • Festsetzung der Heimfallsentschädigung (ZGB 779e)
        • Änderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäss ZGB 681b Abs. 1
        • Von den Parteien zur Vormerkung ausgewählte Bestimmungen (ZGB 779b Abs. 2)
  • Gesetzliche Vorkaufsrechte
    • Baurechtsgeber
      • Der Baurechtsgeber hat ein Vorkaufsrechtsrecht (VKR) für den Fall der Veräusserung des Baurechtsgrundstücks (ZGB 682)
      • Gestaltungsmöglichkeiten (vgl. ZGB 681b)
        • Änderung
        • Aufhebung
      • VKR ist – vorbehältlich anderslautender Abrede – auch anwendbar beim Verkauf einer Stockwerkeinheit und hat Vorrang gegenüber einem allfällig zwischen den Stockwerkeigentümern gestützt auf ZGB 712c Abs. 1 bestehenden Vorkaufsrecht
        • GHANDCHI LILIAN, a.a.O., S. 176 ff. + S. 253 ff.
    • Baurechtsnehmer
      • Beim Verkauf des baurechtsbelasteten Grundstücks haben die Stockwerkeigentümer als Baurechtsnehmer – unter Vorbehalt einer anderen Abrede – ein gesetzliches Vorkaufsrecht (ZGB 682 i.V.m. ZGB 681b)
      • Ausübungsberechtigt ist jeder Stockwerkeigentümer (und nicht die StWEG)
      • Üben mehrere Stockwerkeigentümer das Vorkaufsrecht gemeinsam aus, erwerben sie das baurechtsbelastete Grundstück im Miteigentum
    • Weitere Detailinformationen
Form
Bedingungen
  • Nach den Vorgaben des Baurechtsgebers, v.a. in Fällen, wo Bürger und Einwohnergemeinden Baurechtsgeber sind oder der Wohnbauförderung
  • im individuell konkreten Einzelfall zu beurteilen

Aufteilung

Reglement

Verfügungsgeschäft

Allgemeines

  • Es gilt das absolute Eintragungsprinzip

Verfügung

Wirkungen

Baurechtsvertrag

  • Der Baurechtsvertrag ist die Grundlage für das Stockwerkeigentum

Gemeinschaftsordnung (Reglement)

  • Das Nutzungs- und Verwaltungsreglement hat die Bestimmungen bzw. allfällige Einschränkungen des Baurechtsvertrags zu berücksichtigen, will die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) nicht die Gefahr eine vorzeitigen Heimfalls nach ZGB 779f laufen

Dinglicher und zeitlicher Umfang

  • Behandlung des Stammgrundstücks (Baurecht) analog der gemeinschaftlichen Liegenschaft bei Stockwerkeigentum
  • Mittelbar auf die Dauer des Baurechts befristetes Stockwerkeigentum
  • Ablauf der festgelegten Baurechtsdauer
    • Untergang des Stockwerkeigentums
    • Baurechtsgeber wird Eigentümer der Baurechtsbaute

Baurechtszinsschuldner

Literatur

  • Allgemein
    • ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973
    • ISLER PETER R. / GROSS DOMINIQUE, Basler Kommentar (BSK) ZGB II, N 37 zu ZGB 779
    • WERMELINGER AMEDEO, SVIT-Kommentar, N 148a + N 149 ff. zu Art. 712d ZGB
    • GHANDCHI LILIAN, Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis, Art. 682 Abs. 2 ZGB, Diss. Universität Zürich, Zürich 1999
    • HENGGELER BENNO, Die Beendigung der Baurechtsdienstbarkeiten infolge Zeitablaufs und der vorzeitige Heimfall [Art. 779c ff. ZGB], 2005, S. 151 ff.
    • VON SEGESSER ADRIAN, Stockwerkeigentum an Baurechtsparzellen, 1997, 33 ff.
    • STADLIN MARKUS / ORLANO OSCAR, Stockwerkeigentum am Baurecht – Regelung der Heimfallentschädigung im allgemeinen und im speziellen bezüglich „gemischt“ genutzter Sonderrechtseinheiten, in: AJP 2005/6, S. 1 ff.
    • HITZ FLURINA, Das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Diss. Zürich 2017, S. 88 f.
  • Unterbaurecht
    • WERMELINGER AMEDEO, Zürcher Kommentar, N 161 ff. zu Vorbemerkungen zu Art. 712a – 712t
    • WERMELINGER AMEDEO, SVIT-Kommentar, N 148 zu Art. 712d ZGB

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