Verkauf Baurechtsgrundstück

Aufgrund der gesetzlichen Fiktion der Gleichbehandlung von selbständigen und dauernden Baurechten kann das Baurechtsgrundstück wie eine physische Liegenschaft verkauft und grundbuchlich übertragen werden:

Definition

  • Verkauf Baurechtsrechtsgrundstück =   Veräusserung des Eigentums am Baurechtsgrundstück, gleich dem Verkauf einer physischen Liegenschaft

Grundlagen

  • Verpflichtungsgeschäft
    • ZGB 657 Abs. 1 i.V.m. OR 11
  • Verfügungsgeschäft
    • ZGB 963 Abs. 1
    • GBV 46 Abs. 1
    • ZGB 656 Abs. 1

Gegenstand

  • Rechtsgeschäftliche Grundstückübertragung (Rechtsgeschäftlicher Erwerb / buchlicher Erwerb; ZGB 656 Abs. 1)

Gegenleistung

  • Baute als Bewertungsgegenstand
    • Nutzungskonzept, (moderndes und unvergängliches) Gebäudedesign, Zustand und Vermietungsstand wirken sich auf die Werthaltigkeit des Baurechtes aus, ebenso, aber negativ, ein Sanierungs- oder Unterhaltsnachholbedarf
    • Siehe
  • Bauland-Lage
    • Auch beim Baurechtsverkauf spielt nebst der Baurechts-Rendite primär die Lage eine Bewertungs-Rolle
  • Relevanz der Baurechtszinshöhe
    • Wertbestimmend sind beim Baurechtszins
      • Baurechtsmodell
        • Zürcher Baurechtsmodell?
        • Basler Baurechtsmodell?
      • Landwertbewertung
      • Baurechtszinsanpassungsklausel
        • Indexierung auf Dauer für beide Baurechtsparteien fair?
        • Baurechtsgeberfreundliche Indexierung?
        • Baurechtsnehmerfreundliche Indexierung?
  • Relevanz der Heimfallentschädigung
    • In der Gesamtrenditeberechnung ist einzukalkulieren, welche Entschädigung der Baurechtsnehmer bei Untergang des Baurechts für die heimfallenden Gebäude erhält

Zustimmung des Eigentümers der baurechtsbelasteten Liegenschaft zur Übertragung?

  • Umstritten ist, ob (vor dem Verkauf) ein Zustimmungsanspruch im Grundbuch vorgemerkt werden kann (ein überwiegender Teil der Lehre lehnt dies ab, ein anderer meint, nach einer Vormerkung nach ZGB 959 habe das Grundbuchamt einzig die erfolgte Eigentumsänderung anzuzeigen
    • Nach der hier vertretenen Ansicht würde ein Zustimmungsrecht des baurechtsbelasteten Eigentümers im Widerspruch zu den Voraussetzungen von Selbständigkeit und Dauerhaftigkeit sowie insbesondere mit der freien Veräusserungsmöglichkeit im Falle der Verselbständigung des Baurechts als Grundstück stehen
  • Ist das gesetzliche Vorkaufsrecht anwendbar, besteht eine Anzeigepflicht des Grundbuchamtes bereits aus diesem Grunde

gesetzliches Vorkaufsrecht?

Verpflichtungsgeschäft

  • Öffentlich beurkundeter Grundstückkaufvertrag
  • Weitere Bestimmungen
    • Das selbständige und dauernde Baurecht vereint dingliche und obligatorische Rechtsbeziehungen
    • Bei der Veräusserung der Baurechtsparzelle gehen
      • ohne weiteres nur die dinglichen und realobligatorischen Rechtsbeziehungen auf den Erwerber über
      • obligatorische Rechtsverhältnisse nur auf den Erwerber über, wenn sie diesem vom Veräusserer ausdrücklich vertraglich überbunden werden

Verfügungsgeschäft

  • Allgemeines
    • Es ist das absolute Eintragungsprinzip anwendbar
  • Verfügung

Wirkungen

  • Eigentumsübertragung auf den Erwerber (ZGB 656 Abs. 1)

Literatur

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