Bei der Bewertung des Baurechts geht es um die Wertbestimmung einerseits des „Rechtes, zu bauen und die Baute fortbestehen zu lassen“ und andererseits des Gebäudes mit seinen gegenwärtigen und künftigen Erträgen und Kosten.
Solchen Marktwertbewertungen legen Immobilienbewerter (Immobilienschätzer) die sog. „Discounted Cash Flow-Methode“ zu Grunde. – Sie gilt heute als State of the Art bei ertragsorientierten Immobilien-Investitionen. Hiefür sind sämtliche künftigen Mieterträge und Kosten zu schätzen (Schritt 1). Die heutigen Schätzwerte der Erträge und Kosten werden zur Ermittlung der Zukunftswerte diskontiert (Schritt 2). Die Summe aller periodengerecht diskontierter Erträge und Kosten sollte den heutigen Marktwert ergeben (Schritt 3).
Die DCF-Methode eignet sich bestens für die Bewertung von Baurechten, weil so die spezifischen Baurechtskonditionen und ihre grundsätzlichen drei Zahlungsströme für beide Baurechtsvertragsparteien genau abgebildet werden können:
Ermittlung Marktwert für den Baurechtsgeber:
- Baurechtszinse
- Summe der während der Dauer des Baurechtes erzielbaren Baurechtszinse
- (Entgelt für die Land-zur-Verfügung-Stellung (Erlös))
- Summe der während der Dauer des Baurechtes erzielbaren Baurechtszinse
- Heimfallentschädigung
- Summe der mutmasslich an den Baurechtsnehmer zu bezahlenden Heimfallentschädigung
- (Entschädigung des Gebäude-Restwertes welches mit Ablauf des Baurechts dem Grundeigentümer (exBaurechtsgeber) anfällt)
- Summe der mutmasslich an den Baurechtsnehmer zu bezahlenden Heimfallentschädigung
- Ertrag nach dem Heimfallszeitpunkt
- Summe der Nettoerträge (Mieterträge ./. Kosten), die nach Ablauf der Baurechtsdauer nach dem Heimfall dem Grundeigentümer anfallen
- (als Eigentümer von Land und Baute)
- Summe der Nettoerträge (Mieterträge ./. Kosten), die nach Ablauf der Baurechtsdauer nach dem Heimfall dem Grundeigentümer anfallen
- Marktwert für den Baurechtsgeber = Barwert Ziff. 1 + Barwert Ziff. 3 ./. Barwert Ziff. 2
Ermittlung Marktwert für den Baurechtsnehmer:
- Baurechtszinse
- Summe der während der Baurechtsdauer zu leistenden Baurechtszinszahlungen
- (Entschädigung für Landnutzung (Aufwand))
- Summe der während der Baurechtsdauer zu leistenden Baurechtszinszahlungen
- Heimfallentschädigung
- Summe der mutmasslich erzielbaren Heimfallentschädigung
- (Entgelt für Restwert des vom Baurechtsnehmer erstellten und unterhaltenen Gebäudes)
- Summe der mutmasslich erzielbaren Heimfallentschädigung
- Nutzungsertrag
- Summe der Nettoerträge (Mieterträge ./. Kosten), die der Baurechtsnehmer bis zum Heimfall erhält (ev. + Gebäudeerstellungskosten)
- (Ertrag)
- Summe der Nettoerträge (Mieterträge ./. Kosten), die der Baurechtsnehmer bis zum Heimfall erhält (ev. + Gebäudeerstellungskosten)
- Marktwert für den Baurechtsnehmer = Barwert Ziff. 2 + Barwert Ziff. 3 ./. Barwert Ziff. 1
„Diese Betrachtungsweise hat einen weiteren Vorteil: Die Summe der Barwerte von Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer entspricht (bei gleicher Diskontierung) dem Marktwert einer normalen, nicht im Baurecht unterteilten Liegenschaft. Bei der Summenbildung heben sich sowohl der Baurechtszins (1) als auch die Heimfallentschädigung (2) auf. Denn sie sind je einmal als Ausgabe und je einmal als Einnahme zu verbuchen. Es verbleiben damit nur noch die Barwerte der Erträge während der Restnutzungsdauer.“ (CHANEY ALAIN, a.a.O., S. 96)
Literatur
- CHANEY ALAIN, Baurechtsdienstbarkeiten und deren ökonomische Bedeutung, in: Immobilienrecht – Handbuch zu rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten, Zürich/St. Gallen 2017, S. 94 ff.
Weiterführende Informationen
- Zivilrechtliches Baurecht und Bewertung | conca-gutachten.ch
- Vertragsverhandlungen
- Verhandlungsführung
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