Verhandlungspositionen

Beim Baurechtsvertrag als Dauerschuldverhältnis von langer Dauer ist der Wahl der einzelnen Vertragsparameter von besonderer Wichtigkeit. Letztlich entscheiden die Anpassungsmechanismen bei Baurechtszins und Heimfallsentschädigung darüber, ob eine vorteilhafte Vertragskonstellation vorliegt oder nicht:

Baurechtszins

  • Indexierung des Baurechtszinses
    • Indexierung des vereinbarten Basis-Bodenwertes an die Inflation, die Hypothekarzinse oder einen Index der Baulandpreise (sofern und soweit ein solcher vorhanden ist
      • Problem der Indexierung
        • Die möglichen Indexfaktoren haben meistens nur indirekt etwas mit der Ertragskraft der Immobilie zu tun
        • Risiko für den Baurechtsnehmer, dass sich der Index in einem nicht zu erwartenden Mass entwickelt und er die angepassten Baurechtszinsen nicht mehr bezahlen kann
        • Anbindung an einen Marktmieten-Index? (direkter Immobilienertrags-Bezug)
  • Tiefzinsphase
    • Anbindung der Baurechtszinsentwicklung an einen Hypothekarzinsen-Index oder an einen Inflationsindex hat infolge der Tiefzinsphase an Attraktivität eingebüsst
  • Vorrang des Baurechtszinsenpfandrechtes auf der gemeinschaftlichen Liegenschaft bei Baurecht im Stockwerkeigentum (Baurechtszinsenpfandrecht; Entstehung des Ranges)
    • Vorstellungsregelungen sind ein heikles Thema, v.a. wenn trotz Altersentwertung erhebliche Wertsteigerungen der Wohnungen eintreten, und zwar nur wegen des sehr tiefen Steuersatzes in der Gemeinde (und die Erwerber wegen der steuerbedingten Preissteigerungen nur mit Fremdkapital erwerben können)
    • Eine (nachträgliche) Verteilung der Steuervorteile im Verhältnis der Investitionssummen von Land und Baute (zB 40 : 60 %) scheitert meistens daran, dass die bisherigen Baurechtsnehmer keinen höheren Baurechtszins bezahlen wollen)

Heimfallsentschädigung

  • Grundsatz
    • Angemessene Entschädigung als Anreiz für den ordentlichen Gebäudeunterhalt und die Erneuerung (soweit dannzumal sinnmachend, da bei nicht zeitgerechter Raumeinteilung möglicherweise der Gebäudeabbruch droht)
  • Basiswert
    • Definition
    • Festlegung durch einen von den Baurechtspartnern im Voraus oder im Nachhinein zu bestimmenden Schätzungsexperten
  • Entschädigungsrate
    • Je nach Verhandlung zwischen 80 % und 95 %
  • Unsicherheit-Elimination
    • Wahl des Zürcher Baurechtsmodells
  • Anreiz, das Gebäude zu unterhalten
    • Wahl des Basler Baurechtsmodells
  • Anreiz, das Gebäude auch während der Baurechtsschlussphase zu sanieren?
    • Sicherstellung der Refinanzierung, da die Netto-Mieterträge gegen Ende eines Sanierungszyklus abnehmen

Steuerbelastung in der Lage-Gemeinde

  • Niedrigsteuergemeinde
    • Eine Verteilung der Steuervorteile der Standortgemeinde unter Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer kann sachbedingt nicht bei der Handänderung des Baurechtsgrundstücks resp. der im BR erstellten StWE-Wohnungen erfolgen, sondern nur über eine Baurechtszins-Klausel (Indexierung etc.).
  • Hochsteuergemeinde
    • Die Standortgemeinde mit hoher Steuerbelastung hat abgesehen von der geringeren Nutzernachfrage und des daher tieferen Mieterertrages keine Reflexe auf die Baurechtsregelungen; der Einfluss beschränkt sich auf die Konditionenfrage, sofern und soweit diese nicht exogen bestimmt werden (tiefere Bodenpreise etc.)

Literatur

  • CHANEY ALAIN, Baurechtsdienstbarkeiten und deren ökonomische Bedeutung, in: Immobilienrecht – Handbuch zu rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten, Zürich/St. Gallen 2017, S. 98 f.

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