Vorteile / Nachteile

Das Baurecht erbringt je nach Interessenlage Vorteile und Nachteile:

Baurechtsgeber

Interessenlage der öffentlichen Hand

  • Vorteile
    • Anlage von Landreserven für die Verwirklichung langfristiger Ziele, zB auch mit Zwischennutzung durch Baurechtsnehmer
    • Abgabe von Land im Baurecht zur Begünstigung der Erfüllung quasiöffentlicher Aufgaben durch Dritte
      • sozialer Wohnungsbau durch Wohnbaugenossenschaften
      • Errichtung von Kulturstätten (Museen, Theater)
      • Freizeit- und Sportanlagen
    • Ansiedlung von Industrie und Gewerbe im Gemeindegebiet
    • spätere Vorteilnutzung von Heimfall-Objekten durch Nutzung als Verwaltungsgebäude, Schulhaus, Spital usw., sofern das Baurecht nicht verlängert wird
  • Nachteile
    • Verlust der tatsächlichen Verfügungsgewalt über das Grundstück, was v.a. bei vorzeitiger Einstellung eines eigenen Baubedürfnisses ärgerlich ist
      • Nachteil kann begegnet werden durch:
        • Bebauungsfrist
        • Abrede als Grund für vorzeitigen Heimfall
        • Vereinbarung eines Rückkaufsrechts
    • Schwierigkeiten bei der Bereitstellung der Geldmittel für die Heimfallentschädigungen, falls mehrere Baurechtsverträge gleichzeitig auslaufen
      • Problemlösung
        • Baurechtsverlängerung eines oder mehrerer Baurechte
    • Aufwändige Handhabung
      • Verwaltungs- und Kontrollpflichten
      • Baurechtszinsanpassungen und -inkasso
    • Auffangen der Nachteile, sofern und soweit möglich, durch entsprechende Ausgestaltung des Baurechtsvertrages

Interessenlage des privaten Grundeigentümers

  • Vorteile
    • Alternative zum Verkauf des Grundstücks
      • Attraktivitätspunkte zu Gunsten des Baurechts
        • Keine Umtriebe und Risiken einer eigenen Überbauung
        • Scheu vor Vermietung
        • Anlagepolitische Vorteile, wenn man nicht auf eine sofortige Wertrealisation angewiesen ist
        • allenfalls fiskalische Vorteile
    • Renditeerzielung, wenn Grundstück nicht für Eigenbedarf benötigt wird
      • Anstelle Verkauf, Vermietung oder Verpachtung bzw. Eigenbau und Vermietung an Mieter oder eben Abgabe des Landes im Baurecht, bietet das Baurecht folgende Vorteile:
        • Boden bleibt dem Grundeigentümer als Wertobjekt und Landreserve erhalten (wertbeständige Kapitalanlage)
        • Regelmässiges, arbeitsfreies und praktisch risikofreies Einkommen
    • Weiterverwendungsvorteile nach Heimfall
      • Für den Baurechtsgeber möglicherweise spannende Weiterverwendung des Heimfall-Bauwerkes (Eigennutzung oder Verkauf von Land und Baute etc.)
        • Keine Gewähr, dass das Gebäude nicht für die dannzumaligen Bedürfnisse unzweckmässig konstruiert, inzwischen veraltet oder ungenügend unterhalten ist
  • Nachteile
    • Verlust der tatsächlichen Verfügungsmacht über das Grundstück für lange Zeit
      • Wiedererlangung der freien Verwendung des Grundstücks erst in der übernächsten Generation
    • Ein baurechtsbelastetes Grundstück lässt sich schwerer und nur unter seinem eigentlichen Wert verkaufen
      • Kleiner Käuferkreis
        • nur Käufer mit langfristigen, je nach Zeitpunkt Generationen übergreifenden Zielen (wie Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften, wobei auch deren aufsichtsbedingte Kapitalanlagevorschriften einschränken können)
      • Abhängigkeit von der Restlaufzeit des Baurechtsvertrages und den Heimfall-Bedingungen
    • Unsicherheit über die künftige Entwicklung
      • Veränderte Verhältnisse am Liegenschaften- und Zinsmarkt
      • Weitere Verwendbarkeit des Bauwerkes (schneller wechselnde Nutzerbedürfnisse führen zu nicht mehr aktuellen Layouts)
      • Weitere Verwendbarkeit der baurechtsbelasteten Liegenschaft (schnellere Entwicklung von Raumplanung und Zonierungen)

Baurechtsnehmer

Vorteile

  • Ersparnis der Landerwerbskosten
    • Reduzierter Eigen- bzw. Fremdfinanzierungsanteil, nämlich nur für die Erstellung der Baute
    • Für die Landnutzung bezahlt der Baurechtsnehmer die wiederkehrenden Baurechtszinsen
  • Bauberechtigter hat die bessere Rechtsstellung als der Mieter
    • Der Baurechtsnehmer ist Grundeigentümer der Baute, mit
      • der Möglichkeit der baulichen Gestaltungsmöglichkeit
      • dem Wegfall der Kündigungsmöglichkeit
    • Alternative
      • Nur die Miete einer Liegenschaft

Nachteile

  • Limitierte Dauer
    • Der Baurechtsnehmer muss bei all seinen Planungen und Vorhaben die Restlaufzeit des Baurechts berücksichtigen
      • Gegen Ende der Baurechtsdauer werden Vorkehren zum Kalkulationsproblem
  • Reduzierte „bleibende Sachwertanlage“
    • Der Baurechtsnehmer ist gezwungen, innerhalb der Baurechtsdauer seine Eigeninvestitionen abzuschreiben und die Grundpfandschulden zu amortisieren
  • Ungewissheit der künftigen Entwicklung
    • Baurechtszins
      • Entwicklung der finanziellen Belastung aus der Baurechtszinsformel?
    • Variable Heimfallentschädigung
      • Erlaubt der dannzumalige Heimfallserlös eine Deckung der Fremd- und Eigenfinanzierung?
    • Künftige finanzielle Belastung
      • Rendite des „Baurechts“ vs. Refinanzierungskosten
        • Lässt sich (auf die ganze Baurechtsdauer) eine genügende Nettorendite aus dem „Baurecht“ erzielen?
      • Ist der Baurechtsnehmer zur Veräusserung des „Baurechts“ gezwungen und findet der für das voraussichtlich nur ungünstig (und meist nicht kurzfristig) zu verkaufende Objekt einen Erwerber?
  • Schwierigkeit bei der Kapitalbeschaffung
    • Allgemeines
      • Die Banken sind bei der Kreditgewährung bzw. beim Belehnungsmass zurückhaltend, wegen der blossen Sekundärbedeutung des „Baurechts“ im Verhältnis zum Volleigentum, v.a. in Zeiten eines Käufermarkts bzw. bei einer Grundpfandverwertung
    • Baurechtsgeber
      • Viele Banken finanzieren Baurechtsgrundstücke nur, wenn der Baurechtsgeber die öffentliche Hand ist

Literatur

  • ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973, S. 75 ff.

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